物流地产为客户提供物流基础设施开发和相配套的专业物业管理服务,属于工业地产领域一个垂直的细分领域。

尽管物流地产是房地产行业的细分领域,但又区 别于传统的住宅开发,物流地产是一个更加精细化的业务,涵盖了从设计-建设-采购-招商-资金运营-物业管理等完整的开发经营链条。

上世纪80年代,伴随着供应链管理思想在美国逐步推广,物流地产作为整个物流供应链中的周转物流环节,也由此迎来了快速发展,成为地产行业细分领域的蓝海市场。

本篇报告作为我们物流地产行业的首篇报告,主要侧重物流仓储需求端的探讨,通过对美国物流地产发展历程的梳理,探讨了推动高标仓储需求快速增长的 内在动力,并由此对应至中国,对我国未来高标仓储需求情况进行展望及大致判断。

企业提效降本诉求是推动美国高标仓储快速发展的核心逻辑

高标仓储能够有效提高物流效率,降低物流成本

美国物流地产在高端制造业快速发展时期兴起,同时在零售连锁化时期得到快 速发展,并且在电商兴起和快速发展时期保持高速增长。尽管,美国物流地产经历 了不同发展时期,但企业的物流提效、降本诉求是推动物流地产能够在不同经济发 展阶段均保持高速发展的核心逻辑。

为了整篇报告的可读性,我们先提前回答一个问题,即“高标仓储为什么能够 提高物流效率、降低物流成本?”,然后再去梳理美国物流地产的发展历程。

首先,使用高标仓储能够实现物流规模化,提高物流效应,能够有效降低运输成本。

具体来看,现代高标仓储得益于自身先进和完善的硬件设施,再加上计算机技术、自动识别等新技术的引入,使它能够在供应链管理中充分发挥调配分拨的作用,实现了对整个供应链的信息和资源的整合,为物流规模化提供了可能性,进而大幅提高了物流效益。以下用一个简化的例子来说明,现代化高标仓储如何提高物流效益。

传统模式下,老式仓库仅进行货物保管,m个相互独立的卖方供货给n个相互独 立的买方,整个市场需要进行mn次物流过程。而现代化高标仓储在保存货物之余, 还具有分拨调配的作用。这样,m个相互独立的卖方供货进入现代化高端仓储后, 再由高端仓储中心根据物流信息分拨调配至n个相互独立的买方,整个市场仅需进行m+n次物流过程。

并且随着经济的发展,上下游的供应商及客户越呈现多样化,(也 即m、n值越来越大),物流规模效应更加明显(本质是一种“共享经济”),物流 效率提升也就更加显著(货车空载率下降,运输货物周转能力及运输效率提升)。

从成本角度看,物流规模化有效提升了运输效应,同时高标仓储网络化的布局有利 于缩短运输半径,对运输成本起到明显降低作用。

其次,使用高标仓储能够极大提高企业存货周转率,提高仓储的空间利用率, 进而降低仓储成本,减少库存资金占用率。

具体来看,在传统的仓库中,货物存放 于货架或者托盘上,由人先找到对应货物,再进行货物搬运及其它操作。

这个过程 很容易造成人员的无效位移、过多的货品搜索和确认时间。而现代高端仓储利用信 息技术、自动识别技术、机器人技术等,建立起物流信息规划系统和仓库管理系统, 由工作人员通过计算机系统来计划安排自动升降台及物流搬运机器人的运作,以协 助实施货物流转。

另外,随着经济技术发展,企业的库存货物品类多、数量大,如 果人工操作拣选,不仅效率低,而且出错概率很高。现代高标仓储通过引入信息技 术以及自动化系统,借助现代计算机系统和自动化分拣机器,实现对货品的智能化 批处理,可以大大提高分拣的效率和准确性,有效降低分拣错误率。

从具体的存货 周转数据来看,现代化高端仓储的存货周转天数不到传统仓储的10%,库存SKU能 够达到传统仓储的10倍,搜索清点货物时间比传统人工方式减少95%。

企业降本提效诉求带动了美国高标仓储高速发展

进入70年代,美国经济陷入滞涨泥潭,经济发展放缓,物价上涨,居民失业率 上升。受1973年石油危机冲击的影响,美国作为一个石油消耗大国,其经济在1974、1975年甚至出现负增长。同期,随着日本、欧洲等国家则从二战重建后的再度崛起, 美国出口受到挑战,而进口却不断增加。这一时期,美国企业除了要应对低迷的国 内经济环境,还要面临来自欧日国家的竞争。

这种背景下,进入80年年代,美国企业开始考虑挖掘商品流通领域的潜力,对 物流提效、降本的诉求愈加强烈,带动了物流供应链开始独立并且呈现专业化发展, 第三方物流企业应运而生(多个美国第三方物流龙头企业均诞生在75年代之后)。 企业通过将运输、仓储等物流环节外包给更专业的第三方物流公司,以达到节约成 本和提高效率的目的,间接地推动了现代仓储需求的快速发展。

从实际情况来看,第三方物流广泛参与到社会生产中,确实带来了物流成本的 降低。1981年以来,美国物流成本占GDP比重持续降低,占比由80年代初期的16%降低至目前的8%-9%。第三方物流能够降低物流成本的主要原因在于使用高标仓储 能够极大降低物流成本中的运输成本及仓储成本(从实际情况来看,80年后美国运 输成本及仓储成本下降趋势确实更为明显)。

我们认为运输成本的下行主要源于物 流规模化,货车空载率下降,运输货物周转能力提升,加快了运输效率,同时高标 仓储网络化的布局有利于缩短运输半径,进一步降低运输成本。

而仓储成本的降低在于尽管使用高标仓会提高租金成本,但其能够极大提高企业存货周转率,进而推 动仓储成本的降低（存货周转率的提高也降低了库存资金占用率）。

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